回望刚刚从前的一年
，“房住不炒”总基调叠加新冠疫情布景下
，监管相继出台“三路红线”和“房贷集中度治理」佝策
，从供需两端严控房地产行业融资。新局势下
，房地产股权投资信任迎来急剧发展的窗口期
，其风险管控逻辑区别于房地产融资类业务
，对信任公司各方面能力提出新的要求。

一、债务管控对房企融资产生沉要影响

（一）“三路红线」佝策

2020年8月20日
，住房城乡建设部、人民银行在北京召开沉点房地产企业座谈会
，明确了沉点房企资金监测和融资治理规定。“三路红线」佝策对房企三项财政指标提出严格限造要求：一是剔除预收款后的资产负债率不得大于70%
；二是净负债率不得大于100%
；三是现金短债比幼于1。政策同时划定了具体管控方式：三项指标全数“踩线”
，有息负债不得增长
；两项“踩线”
，有息负债规模年增快不得超过5%
；一项“踩线”
，有息负债规模年增塑可放宽至10%
；全数指标达标
，则有息负债规模年增快可放宽至15%。目前
，无数房企都或多或少的触际遇了红线。

（二）“房贷集中度治理」佝策

2020年12月31日
，央杏注银保监会结合颁布《关于成立银行业金融机构房地产贷款集中度治理造度的通知》
，成立银行业金融机构房地产贷款集中度治理造度
，凭据银行业金融机构的资产规模、机构类型等成分
，将银行业金融机构分为五档
，并划定每一档机构的房地产贷款和幼我住房贷款占比上限
，具体如下表所列：

（三）新政策对房企的影响

一是加大房企债务偿还压力。当前房企普遍处于高负债率状态
，行业面对偿债顶峰。贝壳钻研院汇报数据显示
，2021年房企到期债务规模预计将达到1.24万亿
，同比增长36%
，汗青性突破万亿大关。而“三路红线”和“房贷集中度治理”等政策的出台
，限度了房企通过发债、告贷等传统融资方式筹措资金的空间。房企债务偿付压力骤增
，中幼型房企破产、大型房企债券违约等情景已不稀罕
，过火进型房企的流动性风险不容幼视。

二是推动房企拓展融资新渠路。传统的债务融资方式受限
，又存在火急的融资需要
，房企必将积极拓展切合新政策的融资模式
，重要蕴含项目股权融资、资产证券化、供给链金融等。其中
，项目股权融资模式既能够改善房企的财政指标
，又不占用金融机构的非标债权额度
，正越来越受到市场青睐。

三是加剧房地产行业马太效应。一方面
，中幼型房企尤其是未上市房企
，由于融资渠路较为单一
，往往都是通过抵质押担保进行债务融资
，“三路红线」佝策下
，其融资难度进一步加大
，发展空间将进一步受限。另一方面
，处所的中幼型房企的融资
，往往比力依赖处所银行的贷款
，大型银行由于准入门槛较高
，往往选择只与大型房企进行合作。“房贷集中度治理」佝策对处所性银行的限度前提越发严苛
，中幼型房企从银行获得贷款将变得更难？杉
，新政策将对行业竞争格局产生深远影响
，强人更强。

二、房地产股权信任迎来阶段性发展需要

（一）资金信任新规推动房地产股权信任发展

对信任行业而言
，2020年5月8日
，银保监会颁布《信任公司资金信任治理暂行法子（征求定见稿）》（以下简称“资金信任新规”）
，对信任公司非标进行严格的比例限度：信任公司治理的全数集中资金信任打算投资于统一融资人及其关联方的非尺度化债权类资产的计算金额不得超过信任公司净资产的30%
；信任公司治理的全数集中资金信任打算向他人提供贷款或者投资于其他非尺度化债权类资产的计算金额在职何时点均不得超过全数集中资金信任打算计算实收信任的50%。房地产股权投资信任由于既不占用信任公司非标债权额度
，又能优化房企的财政指标
，迎来阶段性发展需要
，成为房地产信任业务转型发展的突破口。

（二）2020年房地产投资信任刊行情况

房地产行业债务管控政策和资金信任新规的影响下
，2020年整年向房地产贷款类集中信任产品刊行规模大幅下滑
，股权投资类和权利投资类房地产集中信任产品刊行规模增长显著。用益信任网统计数据显示
，2020年投向房地产领域的贷款类集中信任产品刊行规模2,705.11亿元
，同比大幅缩减41.02%
，在房地产集中信任产品总刊行总规模中的占迸咨2019年的45.41%骤降至29.40%。2020年投向房地产领域的股权投资类和权利投资类房地产集中信任刊行规模共计6,240.56亿元
，同比增长21.55%
，在房地产集中信任产品刊行总规模中的占迸咨2019年的50.83%提升至67.82%。2020年
，绝大无数的房地产集中信任都是通过股权投资和权利投资的方式使用于房地产领域。

（三）房地产股权信任业务重要模式

市场上信任参加房地产股权投资的业务模式
，凭据染指项主张水平分歧
，能够分为直接投资模式、地产投资基金模式和认购基金LP份额投资模式等。直接投资模式下
，信任打算直接认购项目公司股权
，参加项目开发的沉大事项决策并承担治理职责。地产投资基金模式下
，信任打算投资于地产投资基金
，再由基金投资项目公司股权
，这种模式能够较为矫捷的在基金层面引入合作机构进行分工合作
，共同治理和开发。认购基金LP份额投资模式下
，信任打算认购有限合资的LP份额
，由专业股权投资机构担任有限合资GP并重要承担投资治理职责
，这种模式能够很好的添补信任公司项目股权投资治理能力的不及。

三、信任公司亟待提升房地产股权信任专业能力

发展房地产股权投资信任业务
，对信任公司在有关“募、投、管、退”等环节的专业能力和自动治理能力都提出了更高的要求。

（一）资金召募能力要求

与房地产融资信任相比
，房地产股权信任的刊行难度更高。因而
，信任公司要大力提升房地产股权信任资金召募能力。一方面要积极拓展代销渠路
，加大与贸易银行在房地产股权投资产品代销的合作力度
，积极拓展其他代销机构合作。另一方面要提升自主刊行能力
，积极发展房地产股权信任客户路演
，提升投资者对房地产股权信任的意识
，造就房地产股权投资信任客户群体。

（二）项目投资尽调要求

与债权投资相比
，股权投资对项目尽调的要求更高。这是由于债权投资往往采取项目抵押担保和保障担保等风控措施
，能够通过措置抵押物、向保障人追偿等方式保险资金回收。而股权投资没有抵押担保措施
，项目必须有肯定水平的增值
，能力保障本金安全
，并覆盖资金的机遇成本。具体到房地产股权投资来说
，就是要确保项目依照造订的进度和成本实现开发建设和销售
，最终实现销售回款
，因而其面对的风险情况更为复杂。在对房地产股权投资项目进行尽调时
，应沉点关注操盘方实力和经验、投资预算和销售预期的合理性铺排、项目将来现金流测算、项目所面对的市场风险和政策风险等成分
，并针对项目特点造订派驻治理团队、项目监管、流动性支持等具体风控措施。

（三）项目运营治理要求

鉴于房地产行业政策区域性强、关联行业多、投资金额大、投资周期长的特点
，房地产股权投资项主张投后治理难度更大、专业要求更高。对项目进行的自动治理的主题体此刻对项目从现实放款到项目齐全退出的整个功夫周期内的全流程监管。治理人对项主张投后监管通常蕴含以下几方面：派驻项目治理人员、账户监管、资金监管、章证照监管、开发进度监管、销售监管、沉大事项监管等。治理人要对项目公司的运营情况做到全方面无死角的监督和治理
，确保项目依照预约规划进行开发和销售
，亲昵关注市场变动和政策动向
，对一些突发事求实时做出反映和调整。

（四）项目退出铺排要求

房地产股权投资项主张退出方式是最终获取项目收益的沉要环节。治理人在项目投前分析时
，应该结合房地产行业的特点有针对性地造订退出规划
，明确约定退出的方式、前提与期限
，以便后期可能顺利退出并获取收益。重要的退出方式分为正常退出和
；ば酝顺隽街郑海1）项目仿照算帐或评估退出。项目正？⑾矍榭鱿
，在项主张销售比例达到肯定值时对项目公司进行仿照算帐或评估来确认各方在股权收益上的分配
，这是房地产股权投资项目正常退出最常见的一种方式
；（2）
；ば酝顺。当项目开发销售进度不达预期
，或买卖敌手出现沉大不对时
，则触发
；ば酝顺鎏蹩
，此时可约定买卖敌手回购或者股权让渡第三方退出
，从而最大限度
；ね蹲首式鸬陌踩。